Lorsque vous souhaitez vendre un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison ou d’un terrain, vous devez effectuer un certain nombre de démarches pour que tout soit dans les règles. Parmi ces démarches, vous devez notamment réaliser des diagnostics obligatoires. Ceux-ci ont pour but de s’assurer que votre bien immobilier est bien aux normes actuelles et à rassurer et informer les potentiels acheteurs. Tous ces diagnostics doivent être datés, signés et regroupés dans un même dossier qui se nomme le Dossier de Diagnostic Technique (DDT).

Dans cet article nous vous détaillerons tous les diagnostics que vous devrez réaliser dans le cas de la vente d’un bien immobilier. Nous vous préciserons également les durées de validité de ces différents diagnostics et les sanctions possibles dans le cas où vous ne les réalisez pas.

Le diagnostic d’assainissement

Ce diagnostic d’assainissement est obligatoire depuis janvier 2011 pour la vente d’un logement non raccordé au tout-à-l’égout. Cela concerne donc tous les immeubles bâtis non raccordés au réseau public.

Il peut s’agir d’un diagnostic d’assainissement collectif ou non-collectif. Dans les deux cas, ce diagnostic est obligatoire et il est valable ensuite pour une durée de 3 ans.

Si vous ne fournissez pas un diagnostic datant de moins de 3 ans aux potentiels acquéreurs, alors il sera jugé comme étant non recevable, et la vente du bien pourra être annulée.

Le diagnostic amiante

Il s’agit ici d’un document mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante. Ce diagnostic concerne les logements dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997. En effet, l’utilisation de l’amiante a été interdite en France en 1997 à cause de ses effets néfastes sur la santé.

Ce diagnostic doit être effectué par un diagnostiqueur professionnel et il est ensuite valable pour une durée illimitée si aucune trace d’amiante n’est détectée ou bien pour 3 ans si la présence d’amiante est détectée.

La responsabilité du vendeur peut être engagée s’il ne transmet pas volontairement le diagnostic ou s’il mentionne de fausses informations pour induire le futur acquéreur en erreur.

L’acheteur peut alors faire appel à un tribunal pour demander l’annulation de la vente ou des dommages-intérêts. Il peut aussi saisir le service des fraudes de la DGCCRF qui pourra infliger au vendeur une amende allant jusqu’à 300 000 € et 2 ans de prison.

Le diagnostic électricité

Ce diagnostic a pour but de vérifier l’état de l’installation intérieure d’électricité. Il est obligatoire pour tous les immeubles d’habitation ou les maisons individuelles dont l’installation électrique a été réalisée il y a plus de 15 ans.

Comme pour les autres diagnostic, celui-ci doit être réalisé par un professionnel certifié et il a également une durée de validité de 3 ans à partir de sa réalisation.

Les sanctions possibles sont les mêmes que celles concernant le diagnostic d’amiante.

Le diagnostic ERP

Le diagnostic ERP (état des risques et de pollution) informe les acheteurs potentiels des risques et pollutions auxquels le logement est exposé. On peut par exemple citer les risques naturels (inondation, incendie, tremblement de terre), miniers, technologiques, sismiques, radon, etc.

Le propriétaire du bien a l’obligation de fournir ce diagnostic ERP si le bien est situé dans l’un des secteurs ci-dessous :

• Zone exposée aux risques délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé ou des risques miniers résiduels approuvé par le préfet ;
• Zones de sismicité de niveau 2, 3, 4 ou 5 (le plus élevé) ;
• Zones à potentiel radon (gaz radioactif) de niveau 3 (le plus élevé) ;
• Périmètre d’exposition aux risques délimité par un plan de prévention des risques technologiques approuvé par le préfet ;
• Périmètre mis à l’étude dans le cadre de l’élaboration d’un plan de prévention des risques technologiques ou d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit par le préfet.

Pour savoir si un bien se trouve dans l’une de ces zones, n’hésitez pas à joindre la mairie de votre commune et notamment son service urbanisme. Vous pouvez aussi joindre la préfecture de votre département.

La présence d’un professionnel certifié n’est pas obligatoire pour ce diagnostic. En effet, celui-ci peut être rempli directement par le propriétaire du bien immobilier par le biais d’un formulaire en fonction des informations contenues dans l’arrêté préfectoral. Vous pouvez trouver le formulaire sur le site www.georisques.gouv.fr.

Le diagnostic ERP joint au bail doit dater de moins de 6 mois.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Ce diagnostic a pour but d’obtenir des renseignement concernant la performance et la consommation énergétique d’un bien.

Ce document a une durée de validité de 10 ans et doit être refait notamment en cas de travaux substantiels.

Le diagnostic “état des nuisances sonores aériennes”

Ce diagnostic doit être établi lorsque le bien est situé dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit des aérodromes prévu à l’article L. 112-6 du code de l’urbanisme. Si vous n’êtes pas certain que votre bien se situe dans l’une de ces zones ou non, faites appel au service urbanisme de la mairie de votre commune.

En l’absence d’intégration de ce document, l’acheteur du bien peut poursuivre la résolution du contrat ou demander à un tribunal une diminution du prix.

Les autres diagnostics obligatoires

En plus des 6 diagnostics mentionnés ci-dessus, d’autres diagnostics sont à réaliser avant de mettre votre bien immobilier en vente. Ces derniers diagnostics sont les suivants :

• Le diagnostic plomb (durée de validité illimitée sauf si la présence de plomb est supérieure à certains seuils, dans ce cas la durée est d’un an) ;
• Le diagnostic gaz (durée de validité : 3 ans maximum) ;
• L’étude géotechnique (durée de validité : 30 ans sauf si des remaniement au sol sont réalisés) ;
• Le diagnostic mérule (pas de durée fixée) -voir les photos de mérule ci-dessous-;
• Le diagnostic termites (durée de validité de 6 mois maximum) ;
• Et le diagnostic métrage Loi Carrez (durée de validité permanente).