Lorsqu’un terrain est enclavé, la loi prévoit un droit de passage sur un terrain voisin. Cela signifie qu’un propriétaire peut jouir d’un accès au terrain d’une autre propriété pour entrer et sortir de chez lui. Cette servitude de passage est effective dès lors qu’une propriété est enfermée dans une autre et dont les accès sont donc naturellement limités.

Pour mettre fin à cette servitude, il est nécessaire que la propriété enclavée (le fonds dominant) puisse créer un autre accès de passage en dehors du terrain de son voisin (le fonds servant).

Une cause majeure de conflits entre voisin

La servitude de passage fait partie de la loi et ses modalités dont détaillées dans le code civil français. Bien que les règles soient claires, de nombreux désaccords au sujet des servitudes persistent encore entre voisins.

Chaque année, de nombreuses affaires de conflits autour d’une servitude sont par ailleurs portées devant les tribunaux. Attachée aux propriétés et non aux personnes, la servitude de passage doit pourtant être respectée pour que chacun puisse vivre sereinement.

Peut-on mettre fin à une servitude ?

S’il est possible de racheter une servitude, on peut également demander la cessation d’un droit passage auprès d’un notaire.

Pour être autorisée, cette demande doit toutefois résulter d’un accord entre voisins et être appuyée par la preuve que le propriétaire du bien enclavé jouisse d’un autre passage depuis la route.

Cette démarche doit impérativement être réalisée auprès du notaire pour que l’acte de cessation authentique figure sur l’acte de vente (dans l’éventualité où l’un des biens serait par la suite vendu).

La validité de la servitude de passage

Une servitude a une durée de validité actuellement fixée à 30 ans.

Au terme de ce délai, le propriétaire du fonds servant a la possibilité de faire réexaminer la servitude et de demander sa cessation (notamment si le passage n’est plus utilisé par le propriétaire du bien enclavé). Pour cela, il est toutefois indispensable de prouver que :

• La servitude est effective depuis plus de 30 ans ;
• Et qu’elle n’est plus utilisée par le propriétaire du fonds dominant.

Vérifier l’existence d’une servitude sur un terrain

La seule façon de prouver l’existence d’une servitude de passage sur un terrain est de trouver l’acte authentique du notaire établi à ce sujet.

Si cette mention doit être stipulée dans l’acte de vente, il se peut que ça ne soit pas le cas. Voilà pourquoi il est parfois nécessaire d’effectuer quelques recherches pour remonter sur l’historique du terrain depuis les trente dernières années.

Nul ne sert de vous rapprocher du cadastre pour obtenir de ce type d’informations. Ressortez votre acte de vente et consultez les références des actes précédents pour savoir où chercher.

N’hésitez pas à vous faire accompagner d’un expert en immobilier certifié pour mener à bien cette tâche parfois délicate.