Le code civil a été mis en place dans le but de poser un cadre légal auquel chaque citoyen français doit se soumettre. Il permet notamment aux habitants de voir leur intimité préservée par le biais de règles de servitude définit dans l’article 637. La servitude de vue s’applique non pas aux personnes mais directement aux propriétés. Elle se transmet donc lors de l’achat d’un bien entre deux propriétaires.

A quoi sert-elle et quelles sont ses règles ? Faisons le point sur ces questions.

A quoi correspond la “vue” en immobilier ?

Dans le secteur de l’immobilier, on parle de “vue” pour évoquer les ouvertures sur l’extérieur : balcons, fenêtres, vérandas, baies vitrées, etc. Pour être légales, ces ouvertures doivent respecter une distance minimale jusqu’à la propriété voisine d’un tiers :

• Une vue oblique (ou indirecte) doit être située à 0,60 mètres au moins de la limite avec la propriété voisine ;
• Une vue droite (ou directe) doit quant à elle respecter une distance d’au moins 1,90 mètres.

Ne pas confondre “vue” et “jour”

A la différence de la vue, le jour est une ouverture qui laisse passer la lumière dans un habitat sans nécessairement donner une visibilité sur la propriété voisine. Il est caractérisé par son opacité (il n’est pas transparent) et sa fermeture (c’est une ouverture qui demeure fermée).

Seule la lumière passe mais pas l’air et la vue est obstruée. C’est le cas d’une lucarne par exemple ou encore d’une fenêtre à châssis fixes.

Les jours doivent eux aussi se tenir à une certaine distance de la propriété voisine :

• A 2,60 mètres au moins sur le jour est au rez-de-chaussée ;
• A 1,90 mètres s’il se situe au niveau d’un étage.

Comprendre le rôle de la servitude de vue

La servitude de vue est mise en place dans le but d’autoriser les propriétaires à créer une vue sans respecter légalement les distances minimales. Elle intervient dans certains cas particuliers :

• Lorsqu’une vue n’est pas contestée par le voisin dans un délai imparti. Il s’agit d’un accord implicite bénéficiant d’une prescription de 30 ans;
• Lorsque la vue créée résulte d’un accord entre voisins. Dans ce cas, il est nécessaire d’officialiser la servitude auprès d’un notaire (afin qu’elle soit légalement appliquée à la propriété) ;
• Dans le cadre d’une division de propriété en plusieurs parcelles, la servitude est naturellement imposée.

Les cas particuliers où la servitude n’est pas obligatoire

Il existe des cas particuliers autorisant un propriétaire à créer une ouverture sans demander de servitude :

• Lorsque la vue créée donne sur un toit fermé ou un mur ;
• Lorsqu’elle donne sur la voie publique ou sur un passage lui-même en servitude ;
• Ou encore lorsqu’elle donne sur le ciel (exemple : création d’un vélux).

Comment constater une servitude de vue ?

Au moment de l’achat d’un bien immobilier, les servitudes doivent être mentionnées sur l’acte d e vente.

En cas de doute, n’hésitez pas à initier des recherches (notamment pour vérifier la prescription de 30 ans) ou à vous faire accompagner d’experts en immobilier.